（通讯员邵慧霞）07年宁波房地产市场新现象：
宁波房产界通过本地开发商和异地开发商的互动，已经迎来了朝品质楼盘发展的时代，高端楼市市场已经开始出现，以后将会有越来越多的高品质化和更多差异化、个性化的住宅出现，宁波豪宅市场将越来越显得多元化，并成片成区迈步规模化而进入后豪宅时代。
高端房产市场针对对象：
“藏富于民”的购买力和购买力结构无疑成为促使豪宅区规模化的一大主因。在未来的高端房产市场上，精品豪宅将由以下人接手：95%以上的客户是以本地为主，从本地客户人群来看民营企业家实力不可小觑。特别是中小企业的企业家是第一位的，第二位是大公司里的高管，包括银行里的高管。另外一部分人群是外籍人士。
高品质楼盘开发所具备的特性：
豪宅的定义不能以面积和价格来定，应取决于产品的质量、开发商的服务理念和自身资源的稀缺度。具体来说有两个方面：
第一方面是产品的质量和优良的服务
第二方面是必须占有一定的稀缺资源，这里包括地段、景观、人文方面的稀缺资源。一般来说，需要有稀缺的自然环境一是在繁华的市中心；二是有顶级的硬件和软件配套，比如精装修、奢华的材料和完善的人性化服务；三是有高度统一的圈层构成，社区里以财富为硬指标进行划分，彼此落差不能过大，人群有共同的阶层感。
以高品质楼盘开发所具备的特性为标准来鸟瞰宁波房地产界，可以看出07年宁波的房地产业出现了走向高端的趋势，具体来说体现在以下几个方面：
1、从数量需求转向品质需求：
现如今，消费者对住房的需求正在从生存型向舒适型转变，住宅产业增长方式正从数量型向质量型转变。受国家宏观调控影响，概念地产的大旗已不如以前那样有号召力，趋于理性的购房者不再容易被炫目的炒作所迷惑，住宅的品质已经成为消费者关注的热点。开发商也逐步意识到，只有在产品舒适度和技术含量不断加强的支持下，房价的增长才会有更牢固的支撑点。
2、从以政府政策为主导转为以市场为主导；
国家对于住宅市场的连续调控已经抑制了部分“不知情”的群体，可以说很多消费力还没有得到释放，但住宅产品的刚性需求迟早会显现出来。宁波市场由于民营经济非常发达，商业氛围浓郁，经济基础蕴生了购买力。长远来看，消费者逐渐会成熟起来，房地产市场也会以消费者需求为开发的最终依据。
3、从低档次的价格竞争转向综合品质的竞争。
中海、万科、绿城、凯德等地产大鳄，在宁波开发楼盘，都不再是所谓的土地开发商，或是住宅产品的供应商，而是生活方式的营造者和生活保障的提供者。他们除涉及房地产开发外，还要涉足泛地产中的教育、体育、健康、文化、休闲、服务等与人们的需求紧密相关的诸多产业。
4、大宁波已初显 板块竞争加剧
宁波城市在“东扩、北联、南统筹、中提升”的政府规划下，目前各大板块建设正如火如荼进行中，大宁波整体格局已初显。从9月区域成交均价来看，除北仑与镇海外，鄞州、江东、东钱湖板块、海曙等均价都基本处于同一高度。东钱湖作为宁波后花园，众别墅项目的热销，拉升了整个均价的上涨。而科技园区无论是办公物业还是住宅项目，虽然目前价格与鄞州还有一定的差距，但较去年已经有较快的增涨，随着“皇冠花园”等一批高端物业上市，整体区域价值将得到更大的提升。
上述四方面的表现都显示着宁波未来房产市场的趋势：后豪宅时代的来临
宁波未来高端房产市场表现形式：
1、市场分化严重，楼盘逐渐走向高端和中低档。
由于国家的宏观调控和土地资源不可再生的稀缺性，开发商对土地的关注度越来越高。在这种环境下，未来楼市的发展格局会发生一系列变化：中小型的公司会做一些商业项目，慢慢地会游离到房地产开发核心之外；本地的团队重新拿地和开发，维持和扩大生产经营规模；而外来的公司布点之后会寻求发展，会积极地寻求新的扩张。未来的宁波，房产主流开发商就将是一些相对比较成规模、产品方面已经成型，在服务方面比较完善的开发商。
2、宁波楼市品牌战“引爆”
近年来，宁波的楼市走过了一条从卖房子到卖家居、卖环境、卖生活方式的阶段。在此以前的竞争是从看得见摸得着的比产品、比技术和看得见摸不着的比环境、比景观的层面，在产品、技术、环境你好我好大家好的局面下，竞争必然迈进到第三个层面——比“看不见摸不着”的东西——品牌，包括品味、风格、素质、氛围、文化和生活方式等等。
3、精装修楼盘销售凸显优势
随着宁波市场的竞争不断加剧，刚性成本的不断提高，较多的开发商开始选择精装修产品的销售策略，旨在提高利润和产品竞争力。如凯德汇豪天下、绿城绿园、格兰春天小户型公寓，都将以精装修的方式推向市场，皇都香溪园也将要以精装修的形式推向市场。
宁波高端房地产市场科学发展途径分析:
房地产在国民经济中，其职能应当是为更好的发展经济服务，为产业提供空间与载体，为人民创造新生活居家的空间，其应当是正作用与服务的。就宁波房产市场来看，政府管理部门、发展商、购房者三方都有责任保障高端房产市场的健康发展，具体来说如下：
第一，就政府与管理部门而言：要形成正确的规划与管理观。要充分发挥规划的先导作用，避免土地利用总体规划在权力和资本的博弈中扭曲。要限制产业资金的一哄而上；要鼓励现有的发展商做品质与专业。需要特别指出的是，调控房价不要忘了品质控制，控制品质更能促进市场的发展，也有利于价格回归。
第二，就发展商而言：
首先，在开发理念上重新定位。除了利润的高低，更要注重企业的可持续发展与社会的稳定；在开发上要注意出售型与出租型物业的同时兼顾，因为没有城市与历史、社会责任的开发不是真正的开发。
其次，在开发模式上，地产要由"量入为出"的被动式开发主动向"量出为入"的主导式开发转变，要努力实现房产由建筑物质形态的开发向功能空间开发的转变。
此外，从组织上开发商将要更多加强土地和资金的结合、运作与投资的结合，优势互补，寻求变向结盟，形成多元化的开发与操作平台。
第三，就购房者而言：要落实科学理财观念、慎重过度透支按揭，避免产生一代负翁。在市场不断稀释的情况下，要树立自住看品质，投资看长期收益率的观点。
基于对宁波高端房产市场健康发展保障因素的分析，可以看出，宁波高端房产市场亟需政府与管理部门、发展商和购房者三方资源整合的平台，而房展会就是一个很好的载体，它由政府主办，房产商和观众参与，能很好地把三者联系起来，借助房展会对高端楼盘具有的全面展销和推介功能，促进高端房产市场的良性发展。
08年4月份的中国家博会房展会作为宁波权威级的房地产展示会，是一个楼盘展示的舞台，也将是新楼盘、高端楼盘的集聚地，届时将汇聚各具风格的高端楼盘造型、设计理念，切实体现出专业的“精品楼盘、品牌楼盘”概念和百花齐放、百家争鸣的专业氛围，家博会房展会可以使观众加深对展示楼盘的了解和认识，创造与准客户面对面沟通的机会，对高端楼市交易将起到积极的导向作用。
